בניין משותף: תחזוקה וטיפול בתקלות

מהזנחת איטום הגג סובלים בעיקר דיירי הקומה העליונה, את תקלות הביוב מרגישים בעיקר דיירי הקומות התחתונות וכולם ישמחו לעבור בגינה מטופחת בכניסה לבית ולא דרך שדה קוצים.

אז בעוד חוק המקרקעין מסדיר בין היתר גם היחסים הפורמליים בין דיירי הבניין, שיתוף פעולה והקפדה על תחזוקה יחסכו לכם את הצורך בפרשנות משפטית, בהוצאות משותפות מיותרות ויתנו לכם שכנות טובה ששווה זהב.

מי אחראי לתקן תקלות בבניין משותף?

רכוש משותף על פי חוק המקרקעין יכול להיות רכוש, שמשמש את כל בעלי הדירות, כמו למשל מקלט או חדר מדרגות, אבל יכול להיות גם רכוש (שטח או מתקן), שישמש רק שתי דירות. ההגדרה מתייחסת לכל חלק של הבית המשותף, שאיננו פרטי, או במילים אחרות, בבית משותף יש אך ורק שני סוגי רכוש: פרטי ומשותף.

בעיות בצנרת המשותפת למשל, הן המבוא העיקרי לסכסוכי שכנים לצד סכסוכי חניות. בעוד שאת עניין החניה ניתן ליישב יחסית בקלות על ידי בדיקת רישום פשוטה, קשה הרבה יותר לקבוע מי אחראי לבעיה בצנרת.

איטום גג הבניין

הגג הוא בפירוש חלק משותף ואף על פי שרק דיירי הקומה העליונה ירגישו בבעיות איטום קטנות כגדולות התשלום על האיטום יחולק בין כל דיירי הבניין.

על מנת לחסוך בהוצאות ובטרחה כדאי לוועד הבית להזמין לפחות 3 הצעות מחיר מקבלני איטום והחודשים הטובים ביותר לבצע את העבודה הם דווקא החודשים היבשים, בהם בעלי המקצוע זמינים ואין חשש כי גשם פתאומי יעצור את המלאכה.

באופן כללי איטום גגות משותפים נחלק לזיפות - השיטה המיושנת אך היעילה שאמנם עולה פחות אך יש צורך לחדשה לעיתים קרובות, לבין שימוש ביריעות ביטומניות, שיטה מתקדמת יותר המבטיחה שקט לטווח ארוך (עד 10 שנים).

על מנת לקבל החלטה כדאי להיעזר במחירון המומלץ, בתקציב העומד לרשות הדיירים והבניין וכן בעצת בעל המקצוע לגבי מה מתאים לגג שלכם.

טיפול ותחזוקת גינה משותפת

בעוד שעל הגג כן חלות תקנות מסוימות לפי החוק או הנוהג המשפטי ולפיכך כל דייר מחויב להשתתף בהוצאות התחזוקה, על הוצאות הגינון עלולה להתעורר מחלוקת.

האם שוכרים גנן קבוע או שמא עדיף לרצף את האזור ורק להקפיד על ניקיונו? כמה נהיה מוכנים להשקיע בגינון וכמה בניקיון ופוליש?

שאלות אלו צריכות להתברר לפי תקנון הבניין המשותף ובאסיפת הדיירים. בכל מקרה כדאי לדעת שבעוד על תכנון והקמת הגינה אכן תצטרכו להוציא סכום כסף נכבד יחסית, תחזוקת הגינה יכולה להיות פשוטה וזולה.

בקיץ ניתן בהחלט להסתפק בשני טיפולים בחודש (בעלות של 400 ₪ לאחד) ובחורף אף בפחות.

בנוסף כדאי כבר בשלב התכנון לחשוב על נושא התחזוקה, כמה אתם מוכנים לשלם עבורה או לעשות זאת בעצמכם ומה אתם רוצים להפיק מהגינה (פירות, תבלינים, נוי וצל).

תיקון תקלות בצנרת המשותפת של הבניין

בכל מקרה של סתימה, נזילה, פיצוץ, או כל בעיה אחרת בצנרת המשותפת, צריך לדרוש מהאינסטלטור, שמאתר את מקור הבעיה, להפיק דוח שישמש כאסמכתא לממצאים.

חשוב לבדוק שבעל המקצוע מפיק דוח כזה מראש, שכן לא כל בעל מקצוע מפיק את הדוח הזה, ובדרך כלל הם דורשים תשלום נוסף. רצוי מאד שכל הצדדים המעורבים (השכנים שיש בניהם מחלוקת וכמובן ועד הבית) יהיו נוכחים בזמן האיתור.

תקלות וטיפולים נוספים

כשמקדישים לנושא מעט מחשבה מסתבר שיש לא מעט רכוש משותף בבניין: חדר המדרגות וכיצד מנקים אותו, מעקות ותיקונם, דלת הכניסה והאינטרקום ועוד.

אספקט נוסף שניתן להרוויח דרכו או לכל הפחות לצמצם עלויות על ידי שיתוף פעולה בין הדיירים הוא בתחום ההדברה למשל.

אם בעיית המקקים משותפת למספר דירות יתכן כי מקור הבעיה דווקא בגינה או בבור הביוב ולכן כדאי לחלוק בעלויות ההדברה בשטח המשותף במקום להדביר כל אחת מהדירות.

באותו אופן ניתן להתאחד מספר דיירים גם בהזמנת בעלי מקצוע אחרים כמו תיקון תריסים או החלפת שקעים ועוד, כך שלא כל דייר יספוג לבד את עלות הביקור וביחד המחיר יצא זול משמעותית.