שיפוץ בבית משותף: האם ניתן לחייב את כלל הדיירים במימון השיפוץ?

האם מותר לחייב בהשתתפות בעלויות שיפוץ הבית המשותף גם אם בעלי הדירות שלא מעוניינים בכך? ובכן, לא מדובר בתשובה ברורה ומוחלטת.

המצב המשפטי בעניין זה מורכב יותר, וכולל שטחים אפורים. חוק המקרקעין אינו מפורש בעניין, ואינו מבחין בין תיקון קטן יחסית, לבין שיפוץ נקודתי (החלפת צנרת, למשל) לבין שיפוץ מקיף ויקר הכולל הוספת מעליות, לובי והשבחת הנכס.

האם יש צורך באישור הדיירים לצורך שיפוץ שהוא למטרת תחזוקה שוטפת?

לוועד-הבית יש חופש פעולה רחב בכל הנוגע לתחזוקה שוטפת, ואין שום צורך בקבלת אישור מאף אחד מהדיירים בבניין, גם אם מדובר בתחזוקה יקרה יחסית.

למעשה, זו חובת ועד-הבית לדאוג לכך שהרכוש המשותף יהיה במצב תקין. לכן, אם יש צורך בתיקון ליקויי איטום ובתחזוקת הגג המשותף, מחובתו לדאוג לכך. זאת, גם אם מדובר בעלויות גבוהות של איטום, וגם אם הליקוי גורם לנזקים רק לדירות העליונות. הרחבה על אחריות לתיקוני איטום בבית משותף תוכלו לקרוא כאן. 

באילו מקרים ניתן להתחיל שיפוץ של הרכוש המשותף גם ללא אישור הדיירים?

עצם ההגדרה של העבודות כ"שיפוץ" היא לא מה שקובעת האם דרוש אישור או לא, אלא מטרת העבודות. כלומר, אם מדובר בתיקונים, עבודות, שדרוגים או שיפוצים שהמטרה שלהם היא לשמור על הקיים – זו לא רק זכות של ועד-הבית לקבל החלטה עצמאית, אלא זו גם חובתה לדאוג לכך. כלומר, גם חידוש בשל בלאי ייחשב לתחזוקה.

במקרה זה, כלל דיירי הבניין יצטרכו לשאת בהוצאות. כדי להימנע ממצבים של גביה נפרדת, כדאי להפריש מדי חודש כספים לצורכי שיפוץ שגרתי, מדמי הניהול השוטפים. זאת, על מנת שבזמן אמת, יהיה מספיק כסף בקופה המשותפת.

באיזה סוג שיפוץ יש צורך בהחלטה של אסיפת דיירים ומהו הרוב הדרוש?

אם מדובר בשיפוץ מקיף יותר, החורג מעבודות לצורך תיקונים ותחזוקה שוטפת, הרי שכבר מדובר בהחלטה שעל כלל הדיירים לקיים הצבעה עבורה.

זו לא החלטה שוועד-הבית רשאי לקבל עצמאית, ולכפות את עלות השיפוץ על כלל הדיירים. ככל שמדובר בשיפוץ יקר יותר, מורכב וממושך, החורג משמירה על הקיים – הרי שיש לדון בכך באסיפת דיירים.

ואולם, גם במקרה זה, אין צורך ברוב מוחלט. מספיק שיש רוב רגיל לשיפוץ מקיף, עלויות השיפוץ יתחלקו בין כל בעלי הדירות, גם אם חלקם מתנגדים לכך. זאת, כל עוד מדובר בשיפוץ מקיף, אך שמטרתו לשמור על הקיים ולמנוע ירידת ערך של הנכס.

באילו מקרים לא ניתן יהיה לחייב את כלל הדיירים בניגוד להסכמתם?

"שיפוץ שמטרתו לשמור על מצב הנכס הקיים הוא כזה שאינו מחייב את הסכמת כלל הדיירים. לעומת זאת, שדרוג ושיפור הנכס אינו מחייב את כלל הדיירים.

כלומר, הם יהיו מחויבים לשאת בעלויות חלקיות של החלק של השיפוץ שמטרתו הוא לצורכי תחזוקה.

כל חריגה מכך, שהיא בבחינת שיפור (הוספת מעלית, הרחבת הלובי או מימוש זכויות בנייה) – לא תחייב את בעלי הנכסים שאינם מעוניינים בכך. זאת, למרות שלמעשה הם גורמים להשבחת הנכס שלהם. כלומר, כאן על מאה אחוז מהדיירים להסכים למימון התוספות שהן בבחינת 'מותרות'.

בכדי לבצע מעקב אחר הצעת המחיר שהתקבלה, ובכדי לדעת מהן עלויות הפירוק והבנייה הנהוגים בשוק זה, תוכלו להתעדכן במחירון הנהוג בענף השיפוצים. 

היכן עובר הגבול בין שיפוץ לשיפור בבית משותף?

אכן מדובר בהבחנה שלא תמיד קלה ליישום בשטח, שכן ברגע שנכנסים לשיפוץ לא קל להפריד בין שמירה על הקיים לבין שדרוג.

ממילא, לא מדובר ב"שחזור" של הנכס, אלא בהחלפת צנרת מים וחשמל, ריצוף, חיפויים, דלת כניסה וגופי תאורה.

לרוב, מדובר במצב שבו כבר חלו שינויים בשיטות העבודה בענף הבנייה והשיפוצים, החומרים השתנו והטכנולוגיה התקדמה.

לכן, אם בעבר לא היה נהוג להתקין דלת כניסה נעולה, והכניסה הייתה ישירות אל חלל מדרגות, כיום אינטרקום, מערכות אבטחה מתקדמות ושער חשמלי הם בבחינת תוספת לגיטימית שלא תיחשב לשיפור.

זאת, משום שעמדת הפסיקה היא להרחיב את המונח "שיפוץ הקיים", ולהסכים שיש שיפורים לגיטימיים שיחייבו את כלל הדיירים במימון שלהם, גם בהיעדר הסכמתם. מדובר בשדרוגים שעלותם לכל דירה נמוכה יחסית, ובשונה ממימוש זכויות בנייה או הוספת מעלית יקרה, הם לא מחייבים רוב של מאה אחוז מהדיירים.

צריכים קבלן שיפוצים? לקבלת הצעת מחיר לשיפוץ לחצו כאן.