שיפוץ להעלאת שווי דירה: איך עושים את זה?

בין אם רכשתם דירה ישנה לטווח קצר ובין אם הבניין שלכם נכנס לתהליך של פינוי בינוי - שיפוץ הדירה יכול להבטיח שערך הדירה יעלה, בטח כשמדובר בדירה שנקנתה מראש לצרכי השקעה.

במדריך הבא נסביר כמה שיפוץ הדירה מעלה את ערכה, מה היתרונות בשיפוץ דירה במהלך פינוי ובינוי, מה היתרונות בשיפוץ דירה במקרה של השכרה, וגם: איך בוחרים קבלן שיפוצים?

כמה שיפוץ הדירה מעלה את ערכה?

שיעור העלייה הממוצע של דירת אחרי שיפוץ כולל עשוי להוביל לעלייה של 15 עד 20 אחוזים בערכה של הדירה. ככל שהשיפוץ מושקע יותר, כך שיעור העלייה יכול להיות משמעותי יותר.

אם אתם צריכים לקחת משכנתא בשביל לרכוש את הדירה שלכם להשקעה, חשוב שתקחו בחשבון את עלות השיפוץ עוד לפני שאתם חותמים על סכום ההלוואה.

רוכשי דירות רבים נתקעים עם עלות שיפוץ גבוהה ובור תקציבי של עשרות אלפי שקלים ואפילו מאות אלפי שקלים שחסרים להם לשיפוץ.

מה היתרונות בשיפוץ דירה במהלך פינוי ובינוי?

אם הבניין שלכם נכנס לתהליך של פינוי בינוי, או שאתם מתכננים להיכנס לתהליך כזה בעתיד, חשוב שתדעו שערך הדירה שלכם הוא זה שיקבע איזו דירה חדשה תקבלו בפרויקט.

כדי לקבוע את ערך הדירה, יזם הפרויקט ישלח אליכם שמאי מקרקעין מטעם הדיירים וייבחר על ידם. השמאי ייקח בחשבון את הגורמים שנעשו בדירה, בעבר ובעתיד: אם היא שופצה, האם נוספו לה שטחים בצורה חוקית, האם נעשה תכנון מחדש של חלוקת חדרים ועוד. 

לאחר הערכת השמאי, תקבלו את הניקוד שלכם. ניקוד של דירה משופצת יהיה גבוה יותר בהשוואה לדירה דומה שלא שופצה, ובהתאם יקבע שיעור תמורה גבוה יותר עבור אותה דירה. למשל דירת 5 חדרים חדשה עם מרפסת שפונה לנוף, במקום דירה שפונה לחניון. 

מה היתרונות בשיפוץ דירה שמיועדת להשכרה?

יש לכם דירה שאתם רוצים להשכיר אותה? כדי שתצליחו לתפוס את העין ואת הלב של השוכרים, הדירה צריכה להיות משופצת: החלפת כיורים וברזים, החלפת ידיות בדלתות, צביעת הדירה, שילוב טפטים, וכמובן טיפול בבעיות אינסטלציה וחשמל במידה שיש - כל אלה יאפשרו לכם לדרוש מחיר שכירות בהתאם ולמצוא את הדיירים המתאימים לדירה שלכם. 

מעבר להשלכות הכלכליות, במאקרו ובמיקרו, רווחה באזורים שונים בארץ תופעה של בעלי דירות שקונים נכסים ומשכירים אותם למרות שהתשתיות לא עומדות בדרישות החוק. כשעושים שיפוץ כללי, חשוב לבצע בדיקות תקינות במערכת החשמל ובאינסטלציה.

איך בוחרים קבלן שיפוצים?

המלצות ובדיקות של עבודות קודמות - לקחת חוות דעת על ההתנהלות של קבלן השיפוצים שמועמד תפקיד היא דבר חשוב, אבל צריך לוודא שהמידע הזה אמין ולא מגיע מחברים או בני משפחה של בעל המקצוע. לכן בקשו את פנקס הקבלות של הקבלן ובחרו לבד לקוחות קודמים שלו. בנוסף, חשוב גם לבדוק עבודות קודמות של הקבלן ולא להסתפק בתמונות. ההמלצה היא ביקור בשתי דירות לפחות, אחת ששופצה בזמן האחרון ועוד אחת ישנה יותר שתמחיש עמידות לטווח ארוך. 

רישום בפנקס הקבלנים - רישום של קבלן השיפוצים בפנקס הקבלנים מתאפשר רק כשלבעל המקצוע יש חמש שנות ניסיון, כאשר ההחוק קובע שכל עבודה בהיקף שעולה על 45 אלף שקלים חייבת להתבצע על-ידי קבלן רשום. כדי לוודא את הרישום, צריך להיכנס למאגר קבלני השיפוצים ולהקליד את שם הקבלן. 

הצעת מחיר מפורטת - הצעת מחיר, שהופכת בהמשך לבסיס של חוזה העבודה, היא אחד הדברים החשובים ביותר בבחירת קבלן שיפוצים. ההצעה תינתן רק אחרי פגישה עם הקבלן בבית, וגם אחרי זה נהוג להחזיר אותה עם תיקונים עד שמקבלים את הנוסח הרצוי. אלו הפרטים שצריכים להופיע בהצעת מחיר:

1. כתב כמויות (פירוט העבודה + חומרים)

2. לוח הזמנים לביצוע העבודה

3. פריסת התשלומים

4. ביטוח

5. אחריות

ניסיון ומומחיות - ככל שקבלן השיפוצים מנוסה יותר, כך ההתנהלות מולו והתוצאה הסופית תהיה מקצועית יותר. עבודה מול קבלן מנוסה גם תצמצם לרוב את הטעויות והליקויים במהלך השיפוץ ותגביר את הסיכויים שהפרויקט יושלם בזמן. לצד הניסיון, חשובה רמת המומחיות של הקבלן במקרה שרוצים לבצע עבודות עם גבס, שדרוג האמבטיה והמטבח, החלפת ריצוף ועוד. קבלן שמסוגל לבצע מגוון עבודות יכול לחסוך כסף בהעסקת קבלני משנה.