כך תבחרו חברת ניהול

חברת ניהול הפכה עם השנים לחלק אינטגרלי מתהליך רכישת דירה חדשה. עוד לא בחרתם רהיטים לבית, וכבר אתם נדרשים לאגד נציגות בניין ולבחור חברת ניהול, ובמקרים אחרים אתם פשוט מגלים שהיזם 'הנחית' עליכם חברת ניהול בלי לערב אתכם בתהליך.

במדריך הבא ננסה להבין מה תפקידה של חברת ניהול, מה היחסים שבין נציגות הבניין לבין חברת הניהול, מה תוכלו לעשות כשהיזם לא מערב אתכם בבחירתה, ולמה חשוב לשים לב לפני שחותמים על הסכם התקשרות מול חברה ניהול.

מה תפקיד חברת הניהול?

תאוצת הבנייה, ובעיקר מגמת הבנייה לגובה, מביאות עמן צורך בהתקנה ותחזוקה של מערכות מורכבות שאמורות לתת מענה לכמות גדולה של דיירים בכל רגע נתון.

שלוש מעליות, מערכות קירור, מערכות כיבוי אש, מצלמות אבטחה, חניונים תת קרקעיים, וגם חדרי כושר ובריכות במקרים מסוימים, כל אלה מהווים רכוש משותף של דיירי הבניין, וכזה שדורש תחזוקה מקצועית, ידע משפטי ויכולת וורסטילית שמאפשרת לכל האחריות ליפול לפתחו של גורם אחד.

כל עוד מדובר בבניינים ישנים יחסית עם מערכות מורכבות פחות, וועד הבית הוא שניהל את מערכות הבניין ודאג לתחזוקה שלהן.

אך גם אל מול ריבוי המערכות בעידן הבניה החדש, הכוח נמצא עדיין בידיהם של נציגות הבניין שיכולה להחליט אם להתקשר מול חברת הניהול כקבלן משנה או האם להעביר אליה את האחריות המלאה לניהול מערכות הבניין.

מי בוחר את חברת הניהול בפרויקט חדש?

האינטרס העליון של יזמי בנייה הוא להיפטר כמה שיותר מהר מחבלי הלידה שמחרבים אותם לבניין לאחר מסירת המפתחות לדיירים.

הדרך לעשות זאת היא באמצעות חתימה על חוזה התקשרות מול חברת ניהול והעברת הסמכויות לניהול מערכות הבניין לידה מיד עם אכלוס הבתים.

נושא בחירת חברת הניהול עומד לפתחו של יזם הפרויקט והוא זה שמחליט באיזו דרך לנקוט.

כדי שתדעו שכמו שיש יזמים שמשאירים את עניין בחירת חברת הניהול לעצמם, יזמים אחרים מאפשרים ואף דורשים מנציגות הבניין לבחור את חברת הניהול.

חשוב שתדעו שלא מדובר בחוקי יסוד, אלא במדיניות שנבחרה על ידי היזם על מנת לפתור לעצמו בעיה נקודתית.

זה לא אומר שההחלטה הזו חקוקה בסלע, וכנציגות הדיירים של הבניין אתם בהחלט יכולים ללחוץ על היזם, דרך איש הקשר במחלקת הדיירים של החברה, לאפשר לכם לבחור את חברת הניהול בעצמכם.

מה המעמד של חברת הניהול בבניין?

נחזור לרגע אחד לשתי הדרכים בהן ניתן להתקשר מול חברת ניהול. בחירה בדרך בה חברת הניהול משמשת כקבלן משנה בלבד, משאירה את הכוח בידיים של נציגות הבניין, אך כל נושא ניהול הבניין מבחינה כספית, משפטית ופרוצדוראלית נמצא גם הוא בידי הנציגות.

האופציה הפופולארית יותר היא העברת סמכויות הניהול המלאות של הבניין לחברת הניהול. בדרך זו נציגות הבניין פתורה מניהול סכסוכים כספיים מול סרבני תשלום למשל, ובעצם ניתן לומר שרמת המעורבות של נציגות הבניין תלויה בדיירים בלבד, שכן חברת הניהול תדע להתנהל בעצמה.

הבעיות מתחילות כשחברות הניהול לא מנהלות את הבניין לשביעות רצון הדיירים.

אם 'נפלתם' על חברת ניהול לא מקצועית, כזו שמזלזלת בזמן שלכם, שלא מטפלת בתקלות או שמטפלת בהן אבל הן חוזרות שוב ושוב, או כזו שלא מצליחה להתנהל מול דיירים סרבני תשלום, כדאי לכם לשקול להחליף אותה.

כך תבחרו חברת ניהול מקצועית

במידה והבחירה עומדת בידכם, חשוב שתדעו שעל מנת לקבל החלטה לעבור לחברת ניהול, תצטרכו רוב של 2/3 מבעלי הדירות בבניין. זאת לעומת רוב של 51% מבעלי הדירות בבניין, במידה ותרצו להחליף חברה בהמשך.

גם אם החלטתם להתנהל מול חברת הניהול כקבלן משנה, בחרו חברת ניהול שמספקת את כלל השירותים שנחוצים לניהול הבניין, על מנת שתוכלו להתנהל מול גוף אחד. הדבר נכון על אחת כמה וכמה כשאתם מעבירים את סמכויות ניהול הבניין לחברת הניהול.

בחוזה ההתקשרות, חשוב שיופיע מפרט טכני שיתאר את השירותים שחברת הניהול מתחייבת לספק, מחירים, תדירות ביקורים ומועדי תשלום.

הכניסו לחוזה סעיף שפוטר אתכם מתשלום קנס במצב בו אתם מפסיקים את ההתקשרות מול חברת הניהול.

זכרו שנציגות הבניין היא הגוף המפקח ובמידה מסוימת גם המעסיק של חברת הניהול. רגע לפני שאתם חותמים על חוזה מול חברת ניהול, תוכלו למצוא טיפים מועילים נוספים באתר האגודה לתרבות הדיור.