איך להתנהל מול חברת האחזקה?

ככל שתימשך מגמת הבנייה של מגדלי מגורים, כך יגדל גם הביקוש מצד רבים לשירותיהם של חברות ניהול ואחזקה.

כמות הדיירים, מורכבות המתקנים ומחיר האחזקה הגבוה לרבות איסוף הכספים החודשיים, משולים לעבודה במשרה מלאה בשביל אלו המוכנים להתנדב ולהיות נציגי וועד הבית. 

חברת הניהול והאחזקה מציעה לפטור את הדיירים מן "העול" הנכפה עליהם בהיותם חלק מבניין מגורים רב קומות.

תמורת תשלום חברת האחזקה תהה הכתובת לטיפול השוטף ולבעיות המתעוררות בבניין ובקרב הדיירים. 

מה תפקיד חברת הניהול?

הבניינים החדשים כוללים שלוש מעליות, מערכות קירור, מערכות כיבוי אש, מצלמות אבטחה, חניונים תת קרקעיים, וגם חדרי כושר ובריכות במקרים מסוימים.

 כל אלה מהווים רכוש משותף של דיירי הבניין, וכזה שדורש תחזוקה מקצועית, ידע משפטי ויכולת וורסטילית שמאפשרת לכל האחריות ליפול לפתחו של גורם אחד.

כל עוד מדובר בבניינים ישנים יחסית עם מערכות מורכבות פחות, וועד הבית הוא שניהל את מערכות הבניין ודאג לתחזוקה שלהן.

אך גם אל מול ריבוי המערכות בעידן הבניה החדש, הכוח נמצא עדיין בידיהם של נציגות הבניין שיכולה להחליט אם להתקשר מול חברת הניהול כקבלן משנה או האם להעביר אליה את האחריות המלאה לניהול מערכות הבניין.

מיהם ספקי המשנה?

חברות האחזקה מאצילות סמכויות אל חברות בת וספקי משנה לטיפול בבעיות הדורשות התמחויות ספציפיות, לרבות ביצוע עבודות שוטפות שאינן בתחום עיסוקן של חברות האחזקה והניהול.

מה יש לדעת על חברת האחזקה?

מי בוחר את חברת הניהול?

נושא בחירת חברת הניהול עומד לפתחו של יזם הפרויקט והוא זה שמחליט באיזו דרך לנקוט.

כדי שתדעו שכמו שיש יזמים שמשאירים את עניין בחירת חברת הניהול לעצמם, יזמים אחרים מאפשרים ואף דורשים מנציגות הבניין לבחור את חברת הניהול.

חשוב שתדעו שלא מדובר בחוקי יסוד, אלא במדיניות שנבחרה על ידי היזם על מנת לפתור לעצמו בעיה נקודתית.

אתם בהחלט יכולים ללחוץ על היזם, דרך איש הקשר במחלקת הדיירים של החברה, לאפשר לכם לבחור את חברת הניהול בעצמכם.

מה רמת הפיקוח של המדינה על החברות?

בניגוד לרישום הקבלנים למשל, בכל הנוגע לחברות אחזקה, המדינה כמעט ולא מעורבת.

ישנן חברות המנצלות את חוסר הפיקוח הקיים ואת סעיפי חוזי ההעסקה המקובלים בשוק כדי ליצור מצב בו הם גורפות לכיסן את מרבית תשלומי הדיירים תוך הפקרת תחזוקת הבניין.

איך זה עובד?

פשוט, חברת אחזקה מעדיפה להימנע מתשלום לספקי משנה ולבצע את העבודה בעצמה על ידי עובדים מבפנים.

עובדים אלו יהיו תחת ההגדרה של ספקי המשנה או רשומים תחת חברת בת בשליטתה.

כשמדובר בניקיון או גינון הדבר יכול להיות זניח אך אם מדובר בטיפול תחזוקה של מעליות, מתקני מים ואש? ספקי המשנה יוחלפו והחברה תשאר.

איך אפשר לוודא שחברת האחזקה מתאימה לבניין?

דרשו לעגן את עבודת ספקי המשנה באחריות חברת האחזקה. בקשו פירוט כולל רישיון עסק, חשבוניות ו/או ח.פ של כל אחד מספקי המשנה או חברות הבת.

הקפידו על תחזוקה תקופתית כנגד קבלה של מתקני הבניין החשובים. השתדלו לא להשאיר כסף רב עבור "קופה קטנה" לנזקים או פרוייקטים עתידיים בידי החברה.

הקפידו על חוזה שנתי עם חברת האחזקה ולא מעבר, כך לא תכניסו את עצמכם לחוזה דרקוני שיהיה לכם מאוד קשה לצאת ממנו.

וודאו שחוזה ההתקשרות פוטר אתכם מתשלום קנס

בחוזה ההתקשרות, חשוב שיופיע מפרט טכני שיתאר את השירותים שחברת הניהול מתחייבת לספק, מחירים, תדירות ביקורים ומועדי תשלום.

הכניסו לחוזה סעיף שפוטר אתכם מתשלום קנס במצב בו אתם מפסיקים את ההתקשרות מול חברת הניהול.

זכרו שנציגות הבניין היא הגוף המפקח ובמידה מסוימת גם המעסיק של חברת הניהול.

רגע לפני שאתם חותמים על חוזה מול חברת ניהול, תוכלו למצוא טיפים מועילים נוספים באתר האגודה לתרבות הדיור.