לקיחת משכנתא: מדריך מלא למתחילים

הרגע הגיע ואתם רוצים דירה משלכם, אבל אז ניצבים בפני המילה שהכי מפחידה זוגות צעירים: משכנתא. נכון, מדובר במהלך כלכלי רב משמעות, אבל אם מגיעים עם כלים נכונים אפשר לעבור את המשוכה בהצלחה. 

במדריך הבא נסביר מה התנאים לקבלת משכנתא, כמה הון ראשוני צריך, אלו מסלולי משכנתא קיימים, מה זה מיחזור משכנתא ומה זה ביטוח משכנתא?

מה התנאים לקבלת משכנתא?

על פי בנק ישראל, התנאי ללקיחת משכנתא הוא קבלת עד 75% מימון מערך הנכס ובתנאי שיש לכם את ה-25% הנותרים.

נוסף על זה, גם נדרש להיות בעלי משכורות בסכום מסוים, זאת כדי לחשב את גובה ההחזר החודשי שלכם למשכנתא, הנקבע לפי יכולתכם לעמוד בשליש מגובה ההכנסות.

החישוב מתבצע בתהליך הנקרא בקשה לאישור עקרוני של המשכנתא, אפשר למצוא את הקישור להגשת הבקשה בכל בנק. ישנם קריטריונים רבים נוספים אותם מרכזים לכדי נקודות זיכוי ולפי הניקוד שנקבע אפשר לקבל חלק מן הסכום בערבות המדינה. 

כמה הון ראשוני צריך למשכנתא?

כדי לקנות דירה בסביבות מיליון שקלים כל מה שעליכם לעשות הוא להמציא הון ראשוני של 250 אלף שקלים. אבל מה קורה אם הדירה עולה אפילו קצת יותר? הבעיה הגדולה ביותר של זוגות צעירים כיום היא גיוס ההון הראשוני והפנייה להורים היא בלתי נמנעת.

לכן, תוכניות כמו "מחיר למשתכן" ואחרות נועדו לפתור את גיוס ההון הראשוני בפרט ואת מצוקת הדיור בכלל, הדירות נמכרות לקבלנים במכרז במחיר הזול ביותר שהוצע עבור מטר לבנייה, היזם מצידו מתחייב למכור את הדירות ב30% פחות מערך השוק.

אלו מסלולי משכנתא קיימים?

ישנם כמה סוגים של ריביות למשכנתא. לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו. החוכמה היא לדעת לשלב בין המסלולים בהתאמה אישית, תוך התחשבות בהוצאות בהווה ובעתיד הנראה לעין.

ריבית משתנה

במסלול משכנתא בריבית משתנה הריבית צמודה למדד המחירים לצרכן, והיא משתנה מדי 5 שנים, בהתאם לתמורות ולשינויים על פי המדד. אחד היתרונות במסלול הזה הוא העובדה שזהו בדרך כלל מסלול עם ריבית נמוכה בהשוואה למסלולי משכנתא אחרים.

מסלול משכנתא בריבית משתנה הוא מסלול שנחשב יציב, והוא מאפשר לכם לתכנן את החזרי המשכנתא בצורה מדויקת עד כמה שניתן, חמש שנים קדימה.

ריבית צמודה לפריים

מסלולי ריבית פריים אינם צמודים למדד המחירים לצרכן, או לכל מדד אחר. הריבית נקבעת על פי ריבית בנק ישראל + 1.5%.

ריבית פריים הוא מסלול הלוואה בסיכון נמוך, שכן ריבית בנק ישראל, ובהתאם גם ריבית הפריים, שומרת על שיעור נמוך במיוחד בשנים האחרונות.

עם זאת, חשוב לדעת שהמצב לא תמיד היה כזה כאשר בשנות ה-90 הריבית הגיעה לשיא של 15%. אף אחד לא מבטיח שזה לא יקרה שוב.

מה זה אישור עקרוני למשכנתא?

אישור עקרוני למשכנתא הוא שלב בו מוגשת בקשה לבנק אשר בודק את היתכנות החזר ההלוואה מצד המבקשים. הבנק מחזיר תשובה האם הוא מאשר עקרונית לתת לכם משכנתא או לא.

לכל אדם יש זכות לפנות לכל בנק המעניק משכנתא ולבקש אישור עקרוני בהתאם לנתונים אישיים ולנתוני הנכס שהמשכנתא מבוקשת עבורו. קבלת האישור העקרוני לא כרוכה בתשלום ולא מחייבת לקיחת משכנתא.

מה זה מִיחזוּר משכנתא?

מחזור משכנתא היא פריעת הלוואת משכנתא קיימת, תוך לקיחת משכנתא חדשה בתנאים חדשים.

במחזור משכנתא ניתן לשנות את תקופת ההלוואה, את מסלולי ההלוואה, וניתן גם למחזר רק חלק מההלוואה הקיימת. בנוסף, ניתן למחזר משכנתא שנלקחה מבנק אחר. 

מה זה ביטוח משכנתא?

כשהבנק נותן לך משכנתא, הוא לוקח על עצמו שני סיכונים מרכזיים - היכולת שלך להחזיר את ההלוואה ומצב המבנה.

על מנת לאשר לך לקחת משכנתא, הבנק מעוניין לוודא, עד כמה שניתן, שההשקעה שלו תחזור אליו במלואה. לשם כך קיימים בשני סוגי ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה.