איך בוחרים מסלול משכנתא?

משכנתא היא ככל הנראה אחת ההשקעות הכספיות הכי גדולות בחיים שלך. לכן, לפני שממהרים לבחור מסלול משכנתא, צריך קודם להבין שיש משמעות מכרעת לבחירה נכונה של מסלול מתאים, זה בא לידי ביטוי בעשרות אלפי שקלים במשך השנים.

הבנק הוא גוף שרוצה להרוויח, והמשכנתא היא אחת ההשקעות הרווחיות ביותר שלו. בתוך המציאות הזו, איך אפשר להרכיב משכנתא שתתאים לצרכים שלך?

מהם המסלולים הקיימים?

ישנם שני מסלולי משכנתא עיקריים אשר כוללים בתוכם מספר נוסף של מסלולים אפשריים לבחירה, השוני העיקרי במסלולים אלו היא הריבית.

כך נוצרים בעצם שני משתנים עיקריים לבחירה בכל מסלול: מסלולי משכנתא צמודים למדד – ריבית קבועה וריבית משתנה.

מסלולי משכנתא שאינם צמודים למדד – ריבית משתנה (פריים), ריבית מט"ח וריבית קבועה (קל"צ – קבועה לא צמודה).

איך בונים תמהיל נכון משכנתא?

במדינת ישראל אין ולא היה מעולם פיקוח או חוק בנוגע לבניית תמהיל המשכנתא.

שלב המשא ומתן אחרי האישור העקרוני מהבנק

לאחר שלב "האישור העקרוני" הניתן על ידי בנק ישראל, אשר קובע את גודל המימון שאנו נקבל, אנו יכולים לגשת אל הבנק על מנת לדון על תמהילים אופציונליים.

על פי מה הבנק מעצב את ההצעה שלו?

הבנקים מעצבים את ההצעות שלהם בהתאם לאופי הלקוחות, כושר ההשתכרות גיל וכדומה.

האם אפשר לקבל מסלול טוב יותר מהשכן שלך?

הבנק רשאי להציע לכל אדם, מסלולי משכנתא שונים גם כדי למקסם את רווחיו אך גם כדי למנוע מצב בו ישנה השוואת מחירים מלווה ללווה.

הבנק רוצה לקבל את ההשקעה שלו בחזרה

הבנקים רוצים לאפשר לכם להתמודד עם מלוא הסכום ולקבל הלוואה שתהה נוחה לנו כי זה משתלם גם להם שאנחנו נוכל לעמוד ולשלם את מלוא הסכום.

האם ייתכן מסלול מומלץ?

בבחינת כל המשתנים ניתן לומר כי אין מסלול מומלץ לבחירה תמהיל משכנתא המכיל מספר מסלולים.

אלו משתנים בהתאם לשינויים העוברים עליכם כמשלמי ההלוואה ובהתאם לתחזיות הבנק ורמת הסיכון שהוא לוקח בעבור מתן ההלוואה.

המסלולים יכולים להתחלק למספר שנים עם תחנות יציאה או החלפה באמצע, הכול נעשה באישור הבנק בלבד.

האם כדאי לשלם על ייעוץ משכנתא חיצוני?

יש לבחון מה אומר כל מסלול ביחס לריבית וביחס לשינויים הצפויים הן בתא המשפחתי שלכם והן ברמת מדד המחירים לצרכן והמצב במשק.

כמות המשתנים ביחס לזמן הארוך של ההלוואה והעובדה כי יש לבנק אינטרס אחד מרכזי והוא להרוויח כמה שיותר, מצריכים כושר הבנה והתמצאות מצד גורם שאינו בעל אינטרס – יועץ משכנתאות אישי.

נכון, תצטרכו לשלם עבור שירותיו של יועץ משכנתא, אך לטווח הארוך אתם תוכלו לקבל תמהיל משכנתא אופטימאלי וכדאי שיחסוך לכם עשרות אלפי שקלים של תשלום ריביות.

מספר המשתנים לפיהם נקבע המסלול בידי הבנק הוא רב ואינו מאפשר את ההשוואה בין הלקוחות בכל הנוגע לריביות ומסלולים.

כך המצב הקיים פועל לטובת הבנקים במקסום רווחים וגרוע מכך חוסר תחרותיות בין הבנקים השונים.