כל מה שצריך לדעת על הערכת שווי קרקע

הערכת שווי קרקע מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ובשיטה משולבת על מנת לקבל לבסוף את החישוב המדוייק ביותר. 

גם אם מדובר על קרקע המיועדת למגורים וגם אם מדובר על קרקע לצרכי מסחר ותעשייה, חשוב לשים לב לגורמים שיכולים להשפיע על שווי הקרקע ולדעת להעריך אותה נכון. 

למה לערוך בדיקה להערכת שווי הקרקע?

הערכת שווי הקרקע היא חלק מהליך רכישה או בניית בית חדש. הצורך בבדיקת השווי נובע מהעובדה שלכל קרקע יש ערך משלה שנקבע על פי רשימה ארוכה של גורמים משתנים. בנוסף, מדובר על קרקעות שרובן יהיו מוחכרות מהמדינה במחיר שמבוסס על ערך הקרקע המבוקשת. שכן, ישנן גם קרקעות שנמצאות בבעלות פרטית, שמוצעות למכירה בטווח מחירים רחב מאד. ולכן, בעקבות זאת, גם לקרקעות פרטיות וגם לקרקעות מוחכרות יש הכרח לערוך בדיקת הערכת שווי על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה. 

איך שמאי המקרקעין מחשב את שווי הקרקע?

רוב שמאי המקרקעין, ישתמשו בשיטה משולבת כדי לספק הערכה מדוייקת ככל שניתן. השיטה משולבת כוללת בתוכה סוגים שונים של הערכות שהן: הערכה השוואתית למחירי השוק, הערכה לפי תשואה צפויה והערכה לפי זכויות הקרקע. יש שמאים שלוקחים רק שתיים מבין שלוש השיטות ויש שמשתמשים בכולן יחד.

כל שיטה, מודדת פרמטר אחר שקשור לקרקע ועוזרת במתן ההערכה הסופית. אם עושים השוואה למחירי השוק, לוקחים בחשבון את כל סוגי הקרקעות שיש כיוון שלכל קרקע שווי אחר. ההשוואה מתמקדת בסוגים השונים (קרקע חקלאית, קרקע לבניית בית או קרקע מסחרית). הערכה לפי תשואה, כוללת בתוכה את התשואה הצפויה להיות לבעל הנכס ובהסתכלות על זכויות הקרקע נבדק אם הקרקע מופשרת ואם יש עליה פיתוחים חשובים.  

מה ישפיע על שווי הקרקע?

הגורמים המשפיעים על שווי הקרקע רבים ומגוונים אך, ישנם כ-5 גורמים עיקריים אליהם מתייחסים לרוב שמאי המקרקעין. תחילה, האם הקרקע מופשרת. במידה וכן, חשוב להבין אם ההפשרה מיועדת לצורך מגורים, מסחר ומלאכה או חקלאות.קרקע שמיועדת להפשרה תעלה את הערך שלה. פרמטר דומה יהיה הייעוד של הקרקע. קיים שוני בין ייעוד הקרקע למגורים; תעשייה ומלאכה; מסחר ומשרדים כאשר השווי הגבוה ביותר יהיה בקרקע המיועדת לבנייה של משרדי עבודה. 

הימצאות של מי תהום, גם תשפיע על שווי הקרקע. העומק של מי התהום לעומת גובה הקרקע ישפיעו ישירות על השווי שלה. המיקום הגאוגרפי, הוא הגורם המכריע ביותר. לרוב, מקומות מרכזיים יהיו בעלי ביקוש גבוה יותר ולכן, זה יתבטא עם בשווי הקרקע. הגורם האחרון, הוא הפיתוח. במידה ויש פיתוח קיים, שווי הקרקע יושפע מכך מאד. אך, במידה ואין, יהיה צורך בבדיקת אחוזי הבנייה על הקרקע.  

איך תתנהלו נכון מול שמאי המקרקעין?

בתחום השמאות, לא כל שמאי מקרקעין ייקח מכם את אותו המחיר עבור עבודתו ולכן, בזמן שאתם מחפשים שמאי לצורך הערכת שווי הקרקע, אל תסתפקו בהצעת מחיר של שמאי מקרקרעין אחד. העמיקו את החיפוש וקחו לפחות שלוש הצעות מחיר משלושה שמאיים שונים. 

בנוסף, הקפידו לבדוק את הביקורות ואת התגובות (במידה ויש) על השמאיים השונים. בכל מה שקשור לנדל"ן חשוב לקחת את בעל המקצוע שיהיה המקצועי ביותר וכזה שיש לו ניסיון רחב. את החיפוש, התחילו בסביבת המגורים שלכם והקפידו להישאר כמה שיותר קרוב אליה ולא להתרחק לערים סמוכות שישפיעו על התמחור הסופי של העבודה.