חלק מהעסקה: כל מה שצריך לדעת על מס רכישה

בישראל כמו במדינות אחרות, קיימים תשלומי מס שונים. תשלומים אלה, נגבים על ידי הרשות למיסים כשהם מהווים מקורות הכנסה גדולים לתפקוד המדינה כולה. 

גם אם אתם בעלי נכסים וגם אם מדובר על הנכס הראשון שאתם עומדים לרכוש, תחוייבו בתשלום של מס רכישה. איך מחשבים את מס הרכישה, באילו מקרים תהיו זכאים להנחה ואיך אפשר לפטור לגמריי את התשלום? כל התשובות. 

מהו מס רכישה?

מס הרכישה היא תשלום המוטל על רכישת הזכות לקרקע במדינת ישראל. תשלום המס נגבה על ידי רשות המיסים ומשמש כאחד ממקורות ההכנסה העיקריים של כלכלת המדינה כולה. התשלום כולל בתוכו מגוון רחב של נכסים כמו: דירות , מגרשים, בתים פרטיים, משרדי עסקים, חנויות ועוד, כאשר ברכישת דירות שעלותן עד 1.8 מיליון שקלים - מס הרכישה לא חל.

סכום התשלום מחושב לפי שווה העסקה, כאשר שיעוריו מתעדכנים אחת ל-12 חודשים. שווי העסקה כולל בתוכו את כל הסכום ששולם למוכר הנכס, סכום כולל מע"מ ישולם במידה שמדובר על רכישת נכס ישירות מקבלן הבנייה. 

תשלום מס הרכישה הוא חובה, אולם ישנם מקרים שבהם ניתן להפחית את התשלום במקצת או לקבל פטור מלא. את מס הרכישה יש לשלם תוך 60 ימים מתאריך העסקה בפועל, במידה שהתשלום לא יבוצע, יחויב רוכש הנכס בריבית על הפיגורים.

בדומה לשאר המיסים המשולמים במדינה, למס הרכישה מטרה חשובה: צמצום הנכסים בידי לקוח אחד. כלומר, מניעה ממשקיע נדל"ן כזה או אחר להשתלט על מספר רב של נכסים, מה שיגרום לצמצום אפשרויות הרכישה אצל קונים נוספים. 

זאת לא האיכות זאת הכמות: איך מחשבים מס רכישה למספר נכסים?

כאמור, מס הרכישה הוא תשלום חובה שחל על הקונה עם רכישת נכס חדש או נוסף. חישוב מס הרכישה משתנה ומותאם לסוג הנכס ולמספר הנכסים שנרכשו על ידי אותו אדם.

בעת רכישה של דירה ראשונה, החישוב ייעשה על פי מדרגות מס מדורגות שינועו בין 0% עד 5% מכלל העסקה. במידה שמדובר על רכישה של דירה שנייה ומעלה, חישוב מס הרכישה יעשה אף הוא על פי מדרגות מס מדורגות, אך הן ינועו בין 5% ל- 10% מכלל העסקה. 

לעומת זאת, ברכישה של נכס עסקי, החישוב יהיה גבוה יותר (כיוון שהמבנה גדול הרבה יותר מדירה למגורים) וינוע בין 5% ל-12% מכלל העסקה. 

מהי דירת יחיד ואיך מחושב עליה תשלום המס?

דירת יחיד, היא דירתו היחידה של הקונה. כלומר, מוכיחה שאין לו נכסים נוספים. הגדרה זו, מסייעת לעודד את מחוסרי הדיור בישראל לרכוש דירה. אז איך תדעו שהדירה שלכם מוגדרת כדירת יחיד על פי החוק?

1. אם קיימת לכם דירת מגורים נוספת שהושכרה לטובת שכירות מוגנת לפני שנת 1997.
2. אם אין לכם דירת מגורים נוספת שחלקה עולה על שליש מערכה.
3. אם רכשתם דירה, ותוך שנה וחצי מכרתם דירה אחרת שהייתה בבעלותכם לטובת שיפור דיור, או אם רכשתם דירה ישירות מהקבלן ומכרתם דירה אחרת בבעלותכם תוך שנה. 
4. במידה וקיבלתם דירה בירושה והחלק שלכם בה לא עולה על 50% מערכה. 
5. אם רכשתם דירה אחת בתוך תא משפחתי אחד שכולל את הקונה, בת.ן הזוג והילדים עד גיל 18 שטרם נישאו.

גם לצורכי שיפור: איך מחשבים מס רכישה עבור דירה נוספת?

כאמור, מס הרכישה הוא תשלום מחייב בעת רכישת דירה חדשה. אולם, התשלום מתקיים גם במצבים שבהם רוצה בעל נכס קיים לקנות דירה נוספת. ברוב המקרים, תבוצע החלפה של הדירה הקיימת לדירה קטנה או גדולה יותר (על פי צורכי המשפחה).

מס הרכישה, מתחשב במקרים של שיפור הדיור ונותן לרוכשים מספיק זמן כדי למכור את הדירה הקיימת להם (הישנה) מבלי להיות מחוייבים בתשלום מס רכישה גבוה. מעבר לחישוב מס הרכישה, חשוב לקחת בחשבון גם את זמן המכירה שיותאם לסוג הדירה החדשה שקניתם.

בהנחה שקניתם דירת יד שנייה, הזמן שיעמוד לרשותכם למכירת הדירה הישנה יהיה 24 חודשים מיום הרכישה. בהנחה שהשנתיים יחלפו, תחוייבו במס רכישה על הדירה הנוספת.

במקרה שבו רכשתם דירה מקבלן, תוכלו להימנע מתשלום של מס רכישה גבוה. איך? אם תצליחו למכור את הדירה הישנה תוך 12 חודשים מקבלת הדירה בפועל.

הנחה או פטור: כל הטיפים שיעזרו לכם לחסוך

ברוב המקרים, תצטרכו לשלם מס רכישה. אולם, במצבים מסוימים תוכלו לקבל פטור ממנו. איך? בדרכים הבאות:

1. במסגרת העברה בין קרובי משפחה: קרובי משפחה יכולים להיות בני זוג, נכדים, ניסים, אחים ואחיות. קרוב המשפחה שיקבל את הנכס, ישלם שליש ממס הרכישה. במידה וירצה קרוב המשפחה למכור את הדירה, יצטרך להמתין תקופת צינון בת 4 שנים כדי שלא יתחמק מתשלום מס השבח. 

2. רכישת דירה על ידי אדם בעל נכות: אם קונה הדירה מחזיק בתעודת נכות ושווי הדירה נמוך מ-2.5 מיליון שקלים, יהיה פטור מתשלום מס הרכישה. 

3. רכישה שנעשית על ידי עולה חדש: רכישת דירה על ידי עולה חדש לארץ תהיה במסגרת הקלות בתקופה של 1 עד 7 שנים ממועד עלייתו. במסגרת הזכאות, ישלם 0.5% ממס הרכישה (בדירה שהשווי שלה הוא עד 1.9 מיליון שקלים) ועוד 5% על הסכום שמעבר. 

4. אם בוצעה העברה של הנכס בזמן גירושים: במקרים שבהם הדירה מועברת לאחד מבני הזוג בעת גירושים, הדירה לא תהיה חייבת במס כלל.

כדאי לדעת: אם תחליטו להעביר את הדירה שברשותכם לקרוב משפחה שהוא מעל גיל 18, קחו בחשבון שהזכות שלו להתמודד על פרויקטים המסייעים לקבלת דירה (כמו מחיר למשתכן או דירה בהנחה) - תבוטל. יחד עם זאת, בעת מכירת הדירה, יהיה עליו לשלם גם מס שבח.