כל מה שחשוב לדעת על אומדן שכר דירה

אם אתם צריכים למכור דירה, לבדוק את שוויה, או שתרצו לקנות דירה להשקעה, שמאי המקרקעין הוא זה שילווה אתכם בתהליך וידריך אתכם. 

אילו שירותים ניתן לקבל משמאי המקרקעין, מה חשוב לבדוק מולו, האם ניתן להסתדר עצמאית? כל התשובות מיד. 

למה חשוב להתייעץ עם שמאי מקרקעין?

באמצעות שמאי המקרקעין המוסמך, ניתן לקבל תמונה ברורה ויעילה יותר של השטח. השמאי, יודע לתת הערכה מדוייקת ולהסב את תשומת ליבו לנקודות מקצועיות שישפיעו באופן מהותי על התמורה הכלכלית של הנכס ועל ההיתכנות הכלכלית לעסקה כולה. בהרבה מקרים, מאחורי דירות שנראות אטרקטיביות כלפי חוץ, מתגלות בעיות אחרי בדיקה מעמיקה של שמאי המקרקעין וזאת בשל בעיות מיסוי, בעיות בעלות, ליקויים שונים בדירה, שעבוד של הבית, בנייה בלתי חוקית או כל סיבה שתגרום לכך שהערך האמיתי של הדירה יהיה נמוך מהמחיר אותו דרש הבעלים. 

ההתייעצות מול שמאי המקרקעין, חשובה מאד בנושא של אומדן דמי שכירות ראויים. במקרים רבים, יש צורך בהתערבותו כאשר הקבלן האחראי על בניית הבית, מוסר את הדירה באיחור שעולה על 60 ימים מהמועד שנקבע ונחתם בהסכם. נוכחותו של שמאי המקרקעין מבטיחה לכם עין מקצועית שתדע ללוות אתכם לאורך כל הדרך ולשמור על זכויותיכם. 

אילו גורמים ישפיעו על אומדן שכר הדירה?

ישנם מספר גורמים שישפיעו באופן ישיר על חישוב אומדן שכר הדירה, גורמים אלו חייבים את נקודת המבט והבדיקה המעמיקה של שמאי המקרקעין:

1. אופי הנכס: כלומר, גודל הדירה, מיקומה בעיר ובשכונה, קומה, ייעוד הדירה (אם למגורים או עסק פרטי) וסוגי השימוש המותרים בנוסף לשימוש הראשי. 

2. רמת הגימור בנכס: הכוונה במקרה זה, היא למוכנות המבנה מבחינת הבנייה, האם נמצא בשלי המעטפת או הגמר שלו.

3. חישוב יחסי ברוטו ונטו: יחס הברוטו נטו בא לציין את שעור השטח עליו משלם השוכר/רוכש דמי שכירות ושאינו שטח תפעולי, הניתן לשימוש בפועל. השטח המועמס לרוב על הנטו כולל שטחים ציבוריים קומתיים באופן יחסי (שירותים, מטבח חיצוני, חדרי מכונות וכיוב׳), שטחי קירות חיצוניים, פיר מעליות ופיר תשתיות, לעתים ישנם יזמי משרדים להשכרה המעמיסים באופן יחסי גם את שטחי קומת הלובי ויש המרחיקים לכת ומעמיסים גם את קומת הגג.

4. מדד הפופולאריות: במדד זה, נבדקת רמת הביקוש וההיצע בסביבת הנכס בהתאם לסוג הנכס המסוים.

אילו שירותים נוספים ניתנים אצל שמאי המקרקעין?

תפקידו העיקרי של שמאי המקרקעין הוא הערכת שווי דירה. אך, יכול בהחלט לסייע גם במקרים נוספים כמו חוות דעת משפטית במקרים של סכסוכים המגיעים לבית המשפט בנושאים שונים הקשורים לנדל"ן. בנוסף, יוכל לסייע בליווי פרוייקטים כמו למשל תמא 38 או פינוי בינוי. במקרה כזה, תפקידו של שמאי המקרקעין יהיה להעריך את הצעתו של היזם ולבדוק האם באמת משתלם ונכון לדיירים לבצע את הפרויקט, מה המיסוי הצפוי להם, ועוד. 

שירותים נוספים שמציע שמאי המקרקעין למשל, קשורים גם ללקיחת משכנתא. בתהליך זה, מצטרף שמאי המקרקעין לשמאי הבנק ויחד הם מבצעין הערכה מדויקת של שווי הנכס כאשר אין התייחסות לאינטרס של הבנק (שהערך יהיה נמוך ככל שניתן). הוא גם יוכל לסייע בחישוב פיצויים במקרה של ירידת ערך הדירה או במקרים של הפקעת מקרקעין. 

שמאי המקרקעין מגויס גם לצרכי בוררויות שונים כמו: קבלת ירושה ופירוק שותפויות במקרקעין. על השמאי להיות אחראי לבדיקת סך המיסים שאמורים להיות משולמים בעסקת המקרקעין.