כל מה שצריך לדעת על שמאי מקרקעין

לשמאי המקרקעין חשיבות גדולה בכל עסקאות הנדל"ן השונות והוא מוסמך לעשות בדיקות מקיפות שיעזרו לנו להתנהל נכון לפני ואחרי שאנחנו רוכשים דירה חדשה. 

מהי שמאות מקרקעין, למה חשוב לבדוק את ערך הנכס, אילו בדיקות נוספות מבצע שמאי המקרקעין ומה ההבדל בינו לבין עורך דין? כל התשובות מיד. 

מהי שמאות מקרקעין?

תחום שמאות המקרקעין הוא תחום רחב שעוסק בעיקר בהערכת שווי נכסים ובעסקאות נדל"ן שונות ביניהן דירות, קרקעות, נכסים למסחר, בתים וכד'. את שמאי המקרקעין אנחנו נפגוש לפני עסקת מכירה או רכישה בתחום הנדל"ן ובעיקר כשמדובר על רכישת דירה מקונה (דירה מיד שניה) ולא בהליך של דירה חדשה. 

שמאי המקרקעין יעזור לנו להבין את מצב הדירה ואת שווי הדירה האמיתיים לאחר שהוא לומד את הנכס מכל צדדיו והיבטיו. בסיום הבדיקה, הוא מפיק דו"ח בו מפורטים כל העובדות החשובות והנתונים, הניתוחים והממצאים שהסיק בנוגע לנכס. 

כדאי לדעת: לדו"ח הממצאים תוקף משפטי ולכן, הוא יכול לשמש במשא ומתן מול רשות המיסים.

שמאי מקרקעין להערכת שווי נכס

שירותין של שמאי המקרקעין בנושא הערכת שווי נכס הם השירותים הבסיסים ביותר שהוא מעניק. השמאי מעריך את שווי הנכס כאשר הוא מתייחס לעסקאות קודמות שבוצעו או לנכסים שמצאים מסביב לנכס (שיטת ההשוואה). בנוסף לשיטה זו, השמאי מבצע בדיקות נוספות: 

בדיקת הסביבה של הנכס: במסגרת בדיקה זו, ניתן יהיה להכין את הקונה לסוג התשתיות הקיימות בסביבה ולבדוק אם מתוכננות עבודות עתידיות. כחלק מהבדיקה, השמאי יוכל לציין לנו אם ישנה אפשרות לבנייה נוספת לידנו שעלולה להסתיר נוף או להרוס שטח אחר בסביבה. 

 בדיקה משפטית: הבדיקה המשפטית היא בדיקה חשובה שמראה לנו מיהו הבעלים החוקיים של הנכס, האם קיים תקנון לבניין המגורים המשותף ואם יש בו כללים מסוימים בנושא הרכוש המשותף לדיירים השונים. בדיקה זו תאשר לנו שקנינו נכס תקין ולא כזה ששייך במקרה לאדם אחר. 

בדיקת היתר בנייה: חלק מתפקידו של שמאי המקרקעין הוא לבדוק גם את רישיון הבנייה של הנכס ולראות את מצב הבנייה ושאין חריגות בנייה בשטח. 

בדיקה תכנונית: בבדיקה התכנונית, יסביר לנו שמאי המקרקעין מה מותר ומה אסור לבנות בנכס או בסביבתו. לדוגמה, תוספת חדרים נוספים, תוספת של מרפסת או גגון וכד'.

בדיקה הנדסית: בה בודק השמאי מהו תאריך בניית הנכס, מה כלול בו ומה מצבו הפיזי. בדיקה זו היא בדיקה שמשלבת בתוכה גם את עזרתו של המהנדס המקצועי שתפקידו לבדוק את תקינות הנכס כמו סדקים, רטיבות וליקויים שעלולים לגרום לתקלות בהמשך.

שמאי מקרקעין לבדיקת מיסוי מקרקעין

מעבר לתשלומים הרבים שצפויים לנו במסגרת רכישת דירה, ישנם תשלומים נוספים החלים על השינויים השונים שחלים בנכס ועל עסקאות הנדל"ן השונות. על כל רוכש דירה, לשלם מס רכישה שסכומו נקבע לפי מדרגות המס שמציבה המדינה. תשלום המס יחול גם על מוכר דירה וייקרא מס שבח. חישוב מס השבח יסתמך על ההפרש שבין המחיר ששולם על הדירה בקנייה הראשונה לבין מחיר המכירה (בהנחה וערך הדירה עלה לאורך התקופה). 

ערך המס משתנה ותלוי בפרמטרים שונים כמו אם מדובר על דירה חדשה או יד שנייה, סכום הדירה, גודלה וכו'. שמאי המקרקעין מלווה את כל תהליך הרכישה ובודק יחד עם הרוכשים את התנודות השונות ואת התשלומים השונים שעליהם להוסיף בעסקת הנדל"ן שבחרו. 

שמאי מקרקעין בפרויקט תמ״א 38

גם בפרויקטים של תמ"א 38 או פרויקט פינוי בינוי, שמאי המקרקעין בעל תפקיד חשוב. הוא זה שמעריך את הצעת היזם ובודק עבור הדיירים אם הפרויקט משתלם ונכון עבורם ובודק מה המיסוי הצפוי על המבנה.

מה שעוזר לשמאי המקרקעין למלא את תפקידו בפרויקט פינוי בינוי הוא תקן 21 של מועצת המקרקעין שקובע את הפירוט בשלושת סוגי שומות המקרקעין המבוצעות בתוכנית והן בדיקה כלכלית עבור יזם התוכנית, בדיקת התמורות לבעלי הדירות ובדיקת כדאיות כלכלית של התמורה בגין דירות מסוימות. 

המאגר שקיים במשרד השיכון והבינוי בנושא פינוי בינוי נשען על שמאי המקרקעין שבוחן את סביבת הפרויקט, את הדירות המיועדות להריסה, לומד את העסקה, מקבל פרטים של כל הצדדים בעסקה ומגיע לבסוף להערכת כדאיות שקובעת אם ההצעה כדאית או לא. 

שמאי מקרקעין לחוות דעת משפטית

מעבר לחישובים השונים שעושה שמאי המקרקעין, נוכל למצוא אותו גם בדיונים משפטיים הקשורים לעסקאות נדל"ן שונות. השמאי יספק חוות דעת מקצועית לבית המשפט בתחומים רבים כמו מכירה וקנייה של נכסים, יעזור בהכנה שלפני הצעה למכרזים, ייעץ על פירוק שותפויות, כינוס נכסים, חלוקת זכויות, יעריך את ירידת ערך הנכס, יגשר בתהליך של חלוקת ירושה, דמי מפתח ועוד.. 

גם דו"ח הממצאים שמפיק שמאי המקרקעין הוא בעל אופי משפטי ולכן, ייעשה בו שימוש כאמצעי מוביל במשא ומתן מול מוכר הנכס, רשות המיסים או גורמים אחרים. בנוסף, הדו"ח ישמש אותנו בבדיקת הכדאיות הכלכלית ויהווה חוות דעת מקצועית לפני ביצוע הרכישה. 

שמאי מקרקעין לקבלת היטל השבחה

היטל ההשבחה הוא פרט רלוונטי שצריך לקחת אותו בחשבון כאשר נרצה להשביח את הנכס שברשותנו וזאת באמצעות חריגת בנייה, החלפת ייעוד הנכס, שינוי סביבת הנכס, קבלת הקלות על תוספת בנייה ועוד. את עליית הערך הסופית, תקבע הוועדה המקומית באמצעות שמאי מקרקעין שישלח מטעמה כאשר הסכום הסופי יהיה לרוב כמחצית משווי הערך שיקבע השמאי בוועדה. 

תפקידו של שמאי המקרקעין יהיה בצד של בעלי הנכס והוא יצטרך להעריך אם ניתן יהיה להפחית או לבטל לגמריי את היטל ההשבחה ואת שאר המיסים החלים על הקונה ואף מה תשלום המס הצפוי בעתיד. 

שירותים נוספים שניתן לקבל משמאי המקרקעין

מעבר לכל הליווי החשוב והבדיקות המעמיקות שעושה שמאי המקרקעין הוא יכול לסייע לנו בנושאים נוספים כמו סיוע צמוד ללקיחת משכנתא כאשר הוא יתלווה לפגישות בבנק, יבצע הערכה מדויקת של שווי הנכס ללא התייחסות לאינטרס הראשוני של הבנק (שככל הנראה יעריך את הנכס נמוך יותר). בנוסף, השמאי יוכל לסייע גם בבוררויות שונות שנובעות מסכסוכים בגין קבלת ירושות, פירוק שותפויות וכד'.

גם במקרים של חישוב פיצויים שמגיעים לדיירים במקרים של ירידת ערך דירה בעקבות תוכנית בנייה שאושרה בסביבתנו או במקרים של הפקעת מקרקעין, שמשמעותה שוועדה מקומית יכולה לדרוש את הקרקע שלנו לטובת צרכי ציבור כמו הקמת בית קברות, סלילת מסילות רכבת וכד'. 

מה ההבדל בין שמאי מקרקעין לבין עורך דין?

לפי הגדרות התפקיד של שמאי המקרקעין, ניתן לראות דימיון גם לעולם של עורכי הדין ובכל זאת, ההבדל שביניהם הוא המטרה שאותה הם מקדמים. שמאי המקרקעין ילווה אותנו בכל נושא הבדיקות השונות על הנכס, על הסביבה ויתן לנו עצות חשובות להמשך ההליך ואילו עורך הדין, נכנס לפעולה לפני החתימה על החוזה בפועל. הוא יבדוק את הסכם המכר עבורנו ויתאים אותו ככל שניתן לצרכים ולאינטרסים שלנו, ידאג שהלקוח יהיה בטוח במקרה של פשיטת רגל מצד קבלן הבנייה וידאג שהתאריך קבלת הדירה יהיה מדויק וכפי שנקבע, ללא בעיות משפטיות. 

איך תזהו שמאי מקרקעין מוסמך?

​​​​​​שמאי מקרקעין מוסמך יהיה בעל ידע והבנה במגוון תחומים כמו כלכלה, הנדסה, יסודות בנייה, חקיקה, דיני מיסים ומקרקעין ועוד. ולכן, על מנת להיות שמאי מקרקעין מוסמך יש לקבל תואר ראשון לאחר שלוש שנים של לימודי התחום, לעבור בין שנה לשנתיים של התמחות ולעבור מבחני הסמכה מטעם מועצת שמאי המקרקעין של לשכת המשפטים כדי לקבל את הרישיון איתו ניתן לעסוק בתחום. ולכן, חשוב לבדוק את הרישיון של השמאי עוד לפני תחילת העבודה מולו. 

טיפ של מקצוענים: בדקו באתר של מועצת שמאי המקרקעין את רשימת השמאים שמוסמכים לעסוק בתחום כדי לוודא שאתם עובדים מול שמאי מוסמך.