הערכת שווי דירה: מתי צריך ולמה זה מומלץ?

אם יצא לכם איי פעם למכור או לקנות דירה, אנחנו בטוחים שאתם מבינים מה את החשיבות הטמונה בהערכת שווי דירה. אכן, מדובר בפעולה שכדאי לבצע גם כשמוכרים וגם כשרוכשים דירה, פעולה שתסייע לכם לדעת מראש מה הערך הריאלי של הנכס המדובר.

במדריך הבא נסביר מה זה הערכת שווי דירה, מתי ממלץ לעשות הערכת שווי של דירה, אילו פרמטרים משפיעים על שווי הדירה, איך שמאי מקרקעין אמין ומנוסה יבצע הערכת שווי דירה וכמה זה עולה.

מה זה הערכת שווי דירה?

הערכת שווי דירה היא פעולה שמבצע שמאי מקרקעין שבמהלכה נקבע השווי הריאלי של הנכס. מדובר בשירות שכל מי שמכר או רכש איי פעם דירה התנסה בו, במיוחד לאור העבודה שלא כולנו מעורים במחירי הנדל"ן ובתנודות שלהם. את הערכת שווי הדירה תוכלו לבצע גם בעצמכם ועם זאת, אם אתם רוצים לקבל הערכה מדויקת שלוקחת בחשבון את כל הפרמטרים והאלמנטים שמרכיבים אותה, אתם צריכים לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין אמין ומקצועי.

מתי צריך להזמין שירות של הערכת שווי דירה?

רכישת דירה - יש מצב שאנחנו הולכים לומר את המובן מאליו ועם זאת, ברור לכם שהאינטרס של המוכרים שלכם הוא למכור את הדירה במחיר הגבוה ביותר, גם אם לכם הוא נראה ממש לא ריאלי. לעומת זאת, האינטרס שלכם בתור רוכשים הוא לקנות את הדירה במחיר הנמוך ביותר.

אז אכן, יש כאלה שאומרים שהאמת נמצאת איפה שהוא באמצע. אנחנו אומרים שהאמת נמצאת אצל שמאי המקרקעין, לא בתחושות, לא בהרגשות, הערכת שווי דירה אך ורק על בסיס פרמטרים שיסייעו לו להגיע למחיר הריאלי של הדירה שאתם מעוניינים לרכוש.

מכירת דירה - אם אתם מתכוונים למכור את הדירה שלכם, אתם צריכים לדעת שעליכם לדרוש בעבורה מחיר הגיוני. כן, זה ברוב לנו שמחירי הנדל"ן רק עולים ועולים ואיש איש עושה בעיניי רוחו ועדיין, אתם צריכים להקפיד לשווק את הדירה במחיר הגיוני שיאפשר לכם גם באמת למכור אותה.

 מה יקרה אם תשווקו את הדירה שלכם במחיר לא ריאלי? סביר להניח שהרוכש הפוטנציאלי שלכם יזהה שאתם לא מצליחים למכור אותה, שאתם או המתווך שלכם מקפיץ שוב ושוב את המודעה באינטרנט ושבכל פעם שהוא יכנס לאתר פרסום כזה או אחר הוא שוב יראה את הדירה שלכם.

הכלל הוא פשוט, ככל שהדירה שלכם תשכב יותר זמן בשוק, כך סביר להניח שהרוכש שלכם ינסה לנצל זאת במשא ומתן אתכם ולהוריד את המחיר. זו בדיוק הסיבה שבגינה אנחנו ממליצים לאנשים שרוצים למכור את הדירה שלהם להזמין שמאי מקרקעין מנוסה שיבצע הערכה ריאלית של הנכס.

אילו פרמטרים משפיעים על שווי הדירה שלכם?

המצב של הדירה - הפרמטר הראשון והמרכזי ביותר הוא מצב הדירה. ככל שהדירה שלכם תהיה במצב טוב יותר, כך סביר להניח ששמאי המקרקעין יעריך את השווי שלה ביותר כסף, במידה ואף פרמטר אחר שנזכיר תיכף לא יוריד את הערך. אז לפי אילו פרמטרים בוחנים את מצב הדירה? בין השאר מצב הקירות, תשתית החשמל, האינסטלציה, האיכות של הבנייה עצמה ועוד.

הפוטנציאל של הדירה - נכון, פוטנציאל זה מושג כללי מידי ואנחנו מתכוונים פה בין השאר לפרמטרים שיסייעו לשמאי המקרקעין להבין מה פוטנציאל השדרוג של הדירה, בשילוב פרמטרים נוספים כמובן.

לדוגמא, שמאי המקרקעין יבדוק האם יש אישורים להרחבה בדירה שלכם, אם רוצים למשל לבנות עוד חדר או ממ"ד. במידה והתשובה לשאלה הזו היא כן, הוא זה יעלה את הערך של הדירה באופן משמעותי. בנוסף, הוא יבחן את החלוקה הפנימית של הדירה ויבדוק האם החדרים גדולים, קטנים והאם ניתן לשנות את החלוקה.

פרמטרים קבועים - כשאנחנו אומרים פרמטרים קבועים אנחנו מתכוונים לתנאים מוגדרים שלא ניתן לשנות. לדוגמא, שמאי המקרקעין יבדוק מה הם כיווני האוויר של הדירה, האם הדירה מוארת, האם היא פונה לחזית או לעורף ועוד.

מילה לגבי הלוקיין של הדירה, לקוחות שרוצים לרכוש דירה וגם המוכרים מייחסים חשיבות רבה ללוקיישן שלה. הנטייה היא לחשוב שככל שהלוקיישן יהיה מרכזי יותר, כך הדירה תהיה שווה יותר. עם זאת חשוב לנו לציין שמדובר בפרמטר אינדיבידואלי שכל אחד מתייחס אליו אחרת ואם למשל אתם בתור הורים לילדים מחפשים דירה שהלוקיישן שלה סמוך למסגרות, אתם תהיו מוכנים גם לשלם עבורה יותר.

רישום בטאבו - אם הדירה שלכם או של המוכרים שלכם רשומה בטאבו, זה אומר שהיא שייכת לבעלים שלה באופן חוקי ואין איתה שום בעיות. אנחנו כמובן מקווים שזה המצב ובמידה וכן, שמאי המקרקעין יתיחחס לכך בהערכה שלו.

איך שמאי מקרקעין מנוסה יבצע הערכת שווי דירה?

שלב הבדיקה בבית - שמאי המקרקעים יגיע אליכם לדירה ויבחן את כל הפרמטרים שציינו מקודם, המשפיעים על הערכת השווי שלה. הוא יבדוק את מצב הקירות, מצב המערכות השונות בבית, הפוטנציאל של הדירה, הלוקיישן שלה ועוד. הוא יאסוף את כל הנתונים מהשטח ולאחר מכן יעבור לשלב הבא, שלב התחקיר.

שלב המחקר - כעת שמאי המקרקעים יאסוף את כל המידע שהוא זקוק לו על הנכס שלכם. הוא ידרוש את כל המסמכים הרלוונטיים מהרשויות, כמו למשל את תכניות הדירה המקוריות ומסמכים נוספים שיסייעו לו לקבל כמה שיותר מידע ורקע על הנכס.

תתפלאו, אבל יש לא מעט מקרים בהם מוכרים הצהירו על הדירה שלהם כדירת 4 חדרים, כשבפועל הבדיקה של שמאי המקרקעין העלתה שמדובר בדירת 4 חדרים + חדר ללא רישוי.

שלב הפקת הדוח - לאחר הבדיקה הפיזית בבית ושלב התחקיר ואיסוף המידע, שמאי המקרקעין יפיק לכם דוח רשמי שבו הוא מציג למעשה את השווי המוערך של הנכס שלכם. בדוח הזה השמאי יפרט את הליקויים השונים שמצא בדירה, אם יש כאלה כמובן, את הזכויות השונות של הדירה וכמובן את שווי הערך שלה. חשוב לציין, את הדוח לא תקבלו מיד או באותו יום של הבדיקה, תצטרכו לחכות לפחות שבוע מפני שהבדיקה עצמה לוקחת המון זמן.

כמה עולה הערכת שוי דירה?

עלות הערכת שווי של דירה בבניין משותף ובגודל סטנדרטי נעה בין 2500-2500 ש"ח. העלות הזו עשויה להשתנות בהתאם לגודל הדירה ומורכבות העבודה. לדוגמא, אם הבית שלכם דומה מאד באופי שלו לבתים סמוכים בשכונה ולשמאי המקרקעין כבר יש מספיק מידע על הערך שלהם, סביר להניח שהמחיר יהיה נמוך יותר. עם זאת, במידה ואתם גרים בבית ישן בשכונה שכל הבתים בה חדשים, זה כבר יהיה מורכב יותר עבורו.

בנוסף חשוב לציין, עלות העבודה עשוייה להתייקר במקרים בהם מדובר בדירות לא סטנדרטיות כמו פנטהאוז, דופלקס או דירת גג. במצב כזה, העלות יכולה לעבור אפילו את הטווח הגבוה של המחיר שציינו כאן.